“Balik modalnya berapa tahun ya?” Itu pertanyaan pertama yang wajib dijawab sebelum satu bata pun dipasang. BEP — break even point — adalah titik di mana total pendapatan akhirnya menutup total modal. Lewat titik itu, setiap rupiah adalah keuntungan bersih.
Rumus Sederhana BEP Kos-Kosan
BEP (bulan) = Total Modal ÷ Laba Bersih per Bulan. Total modal = harga tanah + biaya bangun + perabot + biaya lain-lain. Laba bersih per bulan = total sewa terkumpul − biaya operasional bulanan. Pakai angka realistis: okupansi 75–85%, bukan 100%.
Contoh Hitungan Nyata
Pak Andi bangun kos 10 kamar: Tanah Rp 400 juta + Bangunan dan perabot Rp 500 juta + lain-lain Rp 50 juta = Total modal Rp 950 juta. Operasional per bulan (okupansi 80% = 8 kamar × Rp 1 juta): pemasukan Rp 8 juta; listrik+air Rp 1,5 juta; gaji penjaga Rp 1,5 juta; perawatan Rp 500 ribu. Laba bersih Rp 4,5 juta. BEP = 950 juta ÷ 4,5 juta = 211 bulan ≈ 17,6 tahun. Menohok, tapi justru itu gunanya dihitung sebelum bangun.
4 Cara Mempercepat BEP
- Naikkan okupansi. Dari 80% ke 100%, BEP turun ke ~12 tahun.
- Tekan biaya bangun tanpa mengorbankan kualitas — setiap 100 juta yang dihemat memangkas hampir 2 tahun BEP.
- Harga sewa yang tepat. Riset harga pasar sekitar.
- Tambah sumber pemasukan. Laundry, parkir tambahan, sewa harian untuk kamar kosong.
Satu Hal yang Sering Dilupakan
BEP hanyalah separuh cerita. Separuhnya lagi adalah arus kas: kos yang arus kas bulanannya positif sejak bulan pertama itu usaha yang sehat. Pastikan operasionalnya rapi — tagihan terkirim tepat waktu, pembayaran tercatat, tunggakan terpantau. Kospay.id membantu persis di bagian ini, gratis untuk kos sampai 6 kamar.